Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Kiracı Hakları
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi (mal sahibi) arasında yapılan ve taşınmazın belirli bir süre boyunca kullanım hakkını kiracıya veren hukuki bir anlaşmadır. Bu sözleşme, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini belirler ve hukuki güvence sağlar. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir, ancak hukuki süreçlerde delil niteliği taşıması açısından yazılı yapılması önerilir.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Maddeler
Bir kira sözleşmesi hazırlanırken mutlaka aşağıdaki hususlara yer verilmelidir:
- Kiralanan taşınmazın açık adresi ve özellikleri
- Kiracı ve ev sahibinin kimlik bilgileri
- Kira bedeli, ödeme tarihi ve ödeme yöntemi
- Depozito tutarı ve iade şartları
- Kira süresi ve sözleşmenin yenilenme koşulları
- Tadilat, bakım ve onarım sorumlulukları
- Tahliye şartları
Bu maddelerin eksiksiz olması, hem kiracı hakları hem de ev sahibi hakları açısından büyük önem taşır.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu, kiracı hakları konusunda önemli düzenlemeler içerir. Kiracılar, sözleşme süresi boyunca belirlenen koşullar dışında tahliye edilemez ve hakları hukuki güvence altındadır. Başlıca kiracı hakları şunlardır:
- Belirlenen kira süresi boyunca konutta oturma hakkı
- Haksız kira artışlarına karşı korunma hakkı
- Depozito iadesi hakkı
- Ev sahibinin sözleşmeye aykırı davranışlarına karşı hukuki yollara başvurma hakkı
- Tadilat ve onarımlarda belirlenen yasal haklar
Kiracılar, ev sahibinin keyfi müdahalelerine karşı hukuki koruma altındadır ve anlaşmazlık halinde mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
Kira Artış Oranı ve Yasal Sınırlar
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu ile belirlenen sınırlar dahilinde yapılmalıdır. Ev sahipleri, her yıl en fazla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında kira artışı yapabilir. Ancak 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde ev sahipleri kira bedelini yeniden belirlemek için dava açabilir. Kiracı hakları, haksız kira artışlarına karşı koruma sağlar ve anlaşmazlık durumunda mahkemeye başvurma hakkı sunar.
Depozito Nedir ve İade Koşulları Nelerdir?
Depozito, kiracıdan taşınmazın olası zararlarını karşılamak için alınan bir teminat bedelidir. Ancak depozito tutarı, en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Kiracı, sözleşme süresi sonunda taşınmazı zarar vermeden teslim ettiğinde depozito iade edilmelidir.
Ev sahipleri, keyfi nedenlerle depozitoyu geri vermeyi reddedemez. Depozitonun geri ödenmemesi halinde, kiracı hukuki yollara başvurarak iadesini talep edebilir.
Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?
Kiracı hakları, haksız tahliyeye karşı koruma sağlar. Ancak bazı durumlarda ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için yasal haklara sahiptir. Ev sahibinin tahliye hakkı doğabileceği durumlar şunlardır:
- Kira süresinin sona ermesi ve yeni bir sözleşme yapılmaması
- Kiracının kira borcunu ödememesi ve ihtar alması
- Ev sahibinin konutu kendisinin veya birinci derece yakınının kullanması gerektiğini mahkemeye kanıtlaması
- Kiracının, taşınmazı izinsiz bir şekilde üçüncü bir kişiye devretmesi veya kötü kullanması
Bu durumlar dışında ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez.
Kiracı Kira Ödemesini Geciktirirse Ne Olur?
Kiracı, kira ödemelerini zamanında yapmakla yükümlüdür. Eğer kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname çekerek ödenmesini talep edebilir. İhtar gönderilmesine rağmen ödeme yapılmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve mahkemeye başvurarak tahliye talep edebilir.
Ancak, kiracıların ödeme yapamama durumunda ev sahibi ile anlaşmaya gitmesi veya hukuki danışmanlık alması önerilir.
Kiracının Tadilat ve Onarım Hakları
Kiracılar, taşınmazda gerekli tadilat ve bakım-onarım işlemlerini yapmak zorunda değildir. Eğer taşınmazda bir sorun varsa (örneğin su tesisatı bozulmuşsa, elektrik sorunu varsa), bu tür onarımlar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.
Ancak, kiracı kendi isteğiyle tadilat yapmak isterse, ev sahibinden yazılı izin alması gereklidir. Aksi takdirde, ev sahibi sözleşmeye aykırı hareket edildiğini öne sürerek hukuki süreç başlatabilir.
Ev Sahibi Kira Bedelini Banka Üzerinden Talep Edebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira ödemeleri banka üzerinden yapılmalıdır. Eğer kira bedeli 7.000 TL ve üzerindeyse, elden ödeme yapmak yasal değildir ve banka üzerinden ödeme yapılmalıdır. Ev sahibi, banka üzerinden yapılan ödemeleri takip edebilir ve kiracıdan ödeme dekontu isteyebilir.
Kiracı, kira bedelini elden ödediğinde, ev sahibinden yazılı makbuz almalı veya hukuki kanıt oluşturabilecek bir belge talep etmelidir.
Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki hukuki dengeyi sağlayan en önemli belgedir. Kiracı hakları, haksız uygulamalara karşı korunmayı sağlarken, ev sahibi hakları ise taşınmazın doğru şekilde kullanılmasını garanti eder.
Kiracı ve ev sahiplerinin mağdur olmaması için sözleşme dikkatlice hazırlanmalı, ödeme ve tahliye süreçleri hukuki çerçevede ele alınmalı ve tarafların hakları korunmalıdır. Anlaşmazlık durumunda, mutlaka bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.